理財您才

《 踢 爆 》 近 期 有 電 視 節 目 介 紹 業 主 急 需 現 金 周 轉 、 做 生 意 ， 可 將 物 業 做 二 按 套 現 應 急 ， 不 過 市 面 上 打 按 揭 旗 號 的 二 按 貸 款 不 但 隱 藏 陷 阱 ， 而 且 利 息 高 昂 ， 甚 至 與 信 用 卡 現 金 透 支 相 若 ， 年 息 隨 時 高 逾 30 厘 。

二 按 廣 告 往 往 標 榜 申 請 手 續 如 何 方 便 ， 免 入 息 證 明 ， 又 豁 免 審 批 過 往 信 貸 紀 錄 ， 甚 至 未 補 地 價 的 居 屋 加 按 套 現 一 樣 冇 問 題 ， 予 人 印 象 是 「 有 樓 在 手 ， 現 金 即 有 」 。 利 用 二 按 借 錢 ， 不 單 止 要 畀 昂 貴 利 息 ， 大 大 增 加 財 務 壓 力 ， 甚 至 面 對 一 按 銀 行 要 求 立 刻 清 還 所 欠 款 項 的 風 險 。

息 高 接 近 信 用 卡 透 支

花 旗 發 表 報 告 警 告 ， 本 港 的 破 產 及 負 資 產 問 題 或 會 重 臨 。

(星島日報報道)花旗發表報告警告，本港的破產及負資產問題或會重臨，目前，家庭的負債對收入比率，已回升至九八年中的水平，若樓價持續下跌近三成，不少在去年第二季至今年第二季期間置業的人士，隨時會淪為負資產。

報告指出，近日接連有五家上市公司出現問題，令人感到意外，企業倒閉將引發裁員潮，進一步推低商業信心及打擊投資意欲，削弱本土消費信心，加深經濟衰退情況，預料個人與企業申請破產情況將回升。

不 少 年 輕 人 嚮 往 村 屋 的 居 住 環 境 ， 而 且 大 部 份 村 屋 入 場 門 檻 不 高 ， 百 多 萬 已 有 交 易 ， 成 為 不 少 後 生 仔 首 次 置 業 目 標 。 不 過 村 屋 升 值 潛 力 始 終 不 及 同 區 大 型 屋 苑 ， 而 且 買 賣 風 險 較 高 ， 這 些 因 素 亦 需 要 一 併 考 慮 。

從 自 住 角 度 出 發 ， 村 屋 居 住 密 度 較 多 層 式 物 業 低 ， 私 人 空 間 較 大 ， 今 年 25 歲 的 陳 先 生 ， 希 望 買 樓 結 婚 ， 女 朋 友 喜 歡 住 村 屋 ， 故 以 鄰 近 市 區 的 沙 田 村 屋 為 目 標 。 不 過 專 家 認 為 ， 年 輕 人 首 次 置 業 ， 不 應 只 著 眼 於 居 住 環 境 ， 更 應 考 慮 物 業 保 值 能 力 ， 及 將 來 換 樓 需 要 。 理 財 版 今 次 以 沙 田 區 村 屋 ， 及 大 型 屋 苑 的 樓 價 表 現 作 比 較 ， 發 現 無 論 保 值 能 力 及 交 投 量 ， 同 區 大 型 屋 苑 始 終 勝 村 屋 一 籌 。

村 屋 呎 價 質 素 參 差

有 物 業 在 手 的 人 持 有 的 是 一 項 資 產 ， 也 同 時 是 一 項 負 債 。 原 先 你 有 200 萬 元 ， 負 債 是 0 。 把 這 150 萬 元 作 首 期 ， 七 成 按 揭 ， 購 入 一 個 500 萬 元 的 單 位 ， 資 產 便 是 500 萬 元 ， 負 債 是 350 萬 元 。

負 債 比 率 由 0 增 至 70% 。 借 得 越 多 ， 負 債 比 率 便 越 高 。 按 揭 更 是 一 項 10 至 20 年 的 長 債 ， 同 時 也 是 短 債 ， 因 為 要 每 月 償 還 ， 而 不 是 在 20 年 後 才 一 次 還 清 ， 引 起 了 流 動 資 產 的 問 題 。 流 動 資 產 處 理 不 當 ， 你 可 能 要 變 賣 物 業 ， 又 或 是 要 面 對 被 銀 行 收 樓 的 危 險 。

大 小 雜 費 勿 小 覷

當 你 置 業 後 ， 除 了 每 月 要 償 還 按 揭 ， 你 亦 要 繳 付 各 種 雜 費 如 差 餉 、 地 租 、 管 理 費 、 水 電 煤 上 網 電 話 等 ， 也 有 其 他 生 活 開 支 要 應 付 。 因 此 除 了 要 仔 細 考 慮 本 金 及 利 息 支 出 外 ， 流 動 資 產 是 一 項 十 分 有 用 的 指 標 ， 如 果 置 業 令 你 的 流 動 資 金 緊 絀 ， 你 應 考 慮 在 逆 境 時 的 償 還 能 力 。

甚 麼 叫 流 動 資 產 ？ 它 是 指 打 算 一 年 內 會 變 賣 成 現 金 或 會 完 全 消 耗 的 東 西 。 很 明 顯 ， 它 包 括 現 金 及 短 線 投 資 的 股 票 。 一 般 而 言 ， 除 了 炒 家 外 ， 物 業 不 是 流 動 資 產 ， 因 為 我 們 甚 少 會 持 有 物 業 少 於 一 年 ， 而 投 資 用 的 物 業 買 賣 頻 繁 更 會 引 起 稅 務 問 題 。

樓 市 暢 旺 ， 帶 動 不 少 行 業 都 興 盛 起 來 ， 室 內 設 計 公 司 及 裝 修 公 司 便 是 其 中 得 到 惠 澤 的 一 群 。 大 家 在 周 六 日 都 可 在 土 瓜 灣 一 帶 ， 廣 東 道 及 駱 克 道 看 到 不 少 準 夫 婦 、 情 侶 等 在 看 裝 修 示 範 。
大 部 份 人 都 希 望 擁 有 自 己 的 理 想 家 居 ， 因 此 ， 不 少 人 於 置 業 後 都 願 意 花 心 思 去 佈 置 自 己 的 天 地 ， 有 的 甚 至 不 惜 工 本 ， 以 顯 示 個 人 品 味 。 曾 見 過 有 些 年 輕 業 主 ， 購 買 一 個 約 100 萬 元 、 500 多 呎 的 舊 單 位 ， 首 期 只 付 了 樓 價 5% ， 但 裝 修 費 卻 秏 資 了 二 十 餘 萬 。 部 份 費 用 更 要 向 財 務 公 司 貸 款 ， 分 期 攤 還 。

費 用 不 應 逾 樓 價 10%

究 竟 家 居 裝 修 應 花 費 多 少 才 算 合 理 ？ 一 般 而 言 ， 裝 修 費 應 為 樓 價 5 至 10% ， 即 300 萬 元 的 物 業 ， 應 以 15 萬 至 30 萬 元 作 裝 修 費 ， 必 須 清 楚 裝 修 費 是 不 能 取 回 的 支 出 ， 跟 一 般 的 投 資 有 別 。 而 且 裝 修 的 使 用 時 間 最 多 可 能 是 10 年 左 右 ， 以 會 計 的 折 舊 計 算 ， 20 萬 元 裝 修 費 等 如 每 年 兩 萬 支 出 ， 每 日 約 55 元 。 使 用 期 少 於 10 年 更 使 支 出 有 增 無 減 。 我 不 贊 成 利 用 借 貸 去 支 付 裝 修 ， 除 非 是 投 資 有 道 。 如 上 述 的 情 況 ， 500 方 呎 的 物 業 售 100 萬 元 ， 原 來 呎 價 2000 元 ， 但 當 包 括 裝 修 費 ， 呎 價 則 為 2400 元 ， 升 了 20% ， 這 樣 裝 修 加 利 息 之 支 出 ， 你 的 樓 價 也 一 起 滾 大 。

示 範 單 位 可 偷 師

有 時 候 只 要 多 花 心 思 ， 作 資 料 搜 集 ， 自 己 亦 能 設 計 家 居 。 好 像 於 閒 時 可 以 參 觀 發 展 商 的 示 範 單 位 為 節 目 ， 發 展 商 的 示 範 單 位 多 邀 請 著 名 設 計 師 ， 設 計 新 穎 亦 見 風 格 ， 值 得 參 考 ， 有 的 更 免 費 提 供 睇 樓 專 線 ， 非 常 方 便 。 裝 修 材 料 亦 可 以 自 行 於 內 地 搜 購 ， 減 低 成 本 。

去 年 樓 市 暢 旺 ， 不 少 發 展 商 藉 機 推 出 新 盤 ， 除 了 物 業 代 理 落 力 促 銷 外 ， 部 份 發 展 商 亦 有 自 己 的 銷 售 隊 伍 協 助 推 銷 。 究 竟 經 物 業 代 理 轉 介 ， 和 直 接 跟 發 展 商 的 營 業 員 購 買 物 業 ， 之 間 有 沒 有 分 別 呢 ？

據 行 內 的 做 法 ， 購 買 一 手 物 業 ， 由 於 發 展 商 於 推 新 盤 前 已 跟 物 業 代 理 協 議 佣 金 銀 碼 ， 所 以 買 家 一 般 都 不 需 額 外 支 付 經 紀 佣 金 ， 但 議 價 空 間 也 因 此 而 變 得 狹 窄 。 反 之 ， 若 買 家 直 接 跟 發 展 商 的 營 業 員 購 買 ， 由 於 省 卻 了 部 份 經 紀 佣 金 ， 因 此 有 機 會 得 到 一 些 優 惠 ， 筆 者 的 朋 友 便 有 此 經 驗 。

不 經 中 介 人 省 佣 金

朋 友 甲 曾 跟 某 物 業 代 理 ， 到 九 龍 一 個 一 手 新 盤 看 樓 ， 並 即 時 取 得 一 些 物 業 資 料 如 樓 價 等 。 朋 友 甲 對 此 樓 盤 相 當 有 興 趣 ， 於 是 翌 日 再 致 電 該 發 展 商 查 詢 ， 於 通 話 期 間 ， 發 展 商 的 營 業 員 聲 稱 ， 可 直 接 跟 其 購 買 該 物 業 ， 由 於 不 經 中 介 人 ， 省 卻 了 經 紀 佣 金 ， 故 此 可 給 予 他 優 惠 。

首 先 在 此 祝 賀 各 讀 者 身 體 健 康 ， 因 為 在 理 財 上 沒 有 健 康 ， 便 沒 有 金 錢 。 「 人 若 賺 得 全 世 界 ， 賠 上 自 己 的 生 命 ， 有 甚 麼 益 處 呢 ？ 」

最 近 銀 行 頻 頻 減 息 ， 大 家 在 置 業 時 通 常 會 留 意 罰 息 期 的 長 短 ， 及 罰 息 的 息 率 ， 有 做 按 揭 的 讀 者 又 有 否 注 意 ， 利 率 變 動 時 銀 行 的 做 法 。 銀 行 一 月 宣 佈 減 息 時 ， 一 般 是 下 一 期 即 二 月 便 生 效 ， 但 亦 有 個 別 銀 行 是 在 三 月 才 生 效 ， 借 貸 人 無 奈 多 付 了 數 百 元 。 相 反 ， 亦 有 可 能 在 加 息 時 很 快 便 生 效 ， 出 現 了 如 油 價 般 加 快 減 慢 的 情 況 ， 金 融 管 理 局 及 消 費 者 委 員 會 實 應 加 以 研 究 。

按 息 增 減 要 計 清

以 借 100 萬 元 及 10 年 的 按 揭 為 例 ， 原 本 的 息 率 是 4% ， 月 付 10124.5 元 ， 減 息 0.75% ， 每 月 可 少 付 352 元 ， 月 供 減 至 9,771.9 元 ， 總 利 息 也 少 付 了 42,313 元 。 如 果 加 息 0.25% ， 貸 款 者 要 每 月 多 付 119 元 ， 總 利 息 共 多 了 14,308 元 （ 表 1 ） 。

租 樓 不 一 定 等 如 幫 人 供 樓 ， 原 因 是 加 數 方 面 的 問 題 。

之 前 的 文 章 說 過 ， 置 業 是 居 住 問 題 ， 也 是 投 資 行 為 。 要 居 住 可 以 租 樓 、 租 酒 店 ， 而 投 資 可 選 擇 物 業 、 股 票 、 外 幣 、 債 券 、 基 金 等 。 租 樓 是 否 等 如 幫 人 供 樓 ， 可 以 從 支 出 方 面 去 分 析 。

以 一 個 市 區 700 多 呎 單 位 為 例 ， 樓 價 430 萬 元 ， 按 揭 息 率 3 厘 ， 每 月 供 款 16693 元 。 首 8 年 ， 每 月 利 息 支 出 7500 至 5000 元 （ 隨 時 間 而 減 少 ） 。 另 業 主 要 付 管 理 費 、 差 餉 及 地 租 ， 每 月 約 2100 元 ， 加 上 裝 修 的 折 舊 支 出 約 1600 元 （ 以 20 萬 元 分 10 年 攤 還 ） ， 每 月 供 樓 總 支 出 是 7500 + 2100 + 1600 元 =11200 元 。 如 果 以 每 月 13500 元 租 出 ， 總 供 樓 成 本 比 收 租 低 ， 本 金 沒 有 計 算 在 內 ， 因 為 此 乃 投 資 ， 不 是 支 出 ； 亦 未 有 加 入 律 師 費 、 代 理 費 及 印 花 稅 。

供 樓 額 外 支 出 多

如 果 息 率 不 變 ， 到 第 8 年 時 ， 每 月 總 供 樓 支 出 是 5000 + 2100 + 1600 元 =8700 元 。 減 少 的 原 因 是 利 息 支 出 少 了 ， 供 樓 顯 得 更 吸 引 。 遇 上 銀 行 加 息 ， 例 如 最 優 惠 利 率 加 至 7 厘 ， 按 揭 息 率 是 4 厘 ， 首 8 年 每 月 利 息 支 出 增 至 6900 到 1 萬 元 。 每 月 總 供 樓 成 本 是 10000 + 2100 + 1600 元 =13700 元 ， 比 租 金 高 。 息 率 越 升 ， 利 息 支 出 越 大 ， 租 樓 便 可 能 更 化 算 ， 因 為 業 主 要 承 擔 不 少 的 額 外 支 出 。

聯 儲 局 突 然 減 息 ， 香 港 銀 行 亦 跟 隨 ， 不 少 人 視 現 在 是 投 資 物 業 的 好 時 機 。 既 然 是 投 資 活 動 ， 理 應 作 出 仔 細 分 析 ， 一 如 分 析 股 票 及 基 金 一 樣 。 很 多 人 在 置 業 前 沒 有 做 功 課 ， 除 了 要 在 財 務 、 建 築 、 法 律 上 作 出 相 當 的 微 觀 了 解 ， 你 有 沒 有 充 份 了 解 較 宏 觀 的 資 訊 ， 如 物 業 所 在 地 過 往 及 未 來 的 土 地 供 應 、 樓 宇 的 供 應 、 經 濟 增 長 、 利 率 走 勢 、 政 府 的 政 策 、 你 工 作 行 業 的 薪 金 升 幅 與 穩 定 性 ， 及 其 他 買 家 的 購 買 力 。

香 港 的 土 地 十 分 珍 貴 ， 土 地 供 應 受 政 府 政 策 影 響 很 大 ， 土 地 可 以 由 私 人 土 地 購 入 或 交 換 ， 亦 可 透 過 土 地 拍 賣 ； 如 果 土 地 的 用 途 不 同 ， 發 展 商 要 補 地 價 ， 其 快 慢 便 影 響 了 供 應 ； 除 了 土 地 ， 發 展 商 需 要 時 間 去 建 造 樓 宇 ， 再 而 推 盤 ， 由 於 過 程 有 快 有 慢 ， 於 是 出 現 因 供 求 不 平 衡 而 引 起 的 樓 價 波 動 。

股 市 逆 轉 影 響 樓 市

你 有 否 留 意 差 餉 物 業 估 價 署 及 地 政 署 的 年 報 及 報 告 ， 內 有 不 少 有 關 各 區 土 地 及 物 業 供 應 的 資 料 。 一 些 物 業 代 理 亦 會 發 表 類 似 報 告 ， 有 了 此 等 資 訊 ， 你 便 可 以 分 析 有 關 物 業 投 資 的 升 值 潛 力 。 港 島 的 供 應 較 少 ， 樓 價 自 然 較 高 ； 新 界 區 有 大 量 土 地 及 樓 宇 供 應 ， 升 幅 當 然 會 較 低 。

置 業 帶 來 不 少 好 處 ， 也 為 你 帶 來 很 大 滿 足 感 ─ ─ 你 有 自 己 的 天 地 ， 任 何 時 候 也 可 無 拘 無 束 地 看 影 碟 、 閱 讀 、 洗 衣 及 沐 浴 。 除 非 你 是 在 物 業 周 期 頂 峰 時 置 業 ， 即 使 物 業 有 折 舊 問 題 ， 你 有 否 留 意 ， 長 遠 來 說 物 業 的 價 格 在 扣 除 通 脹 後 ， 仍 然 是 上 升 的 ， 正 因 如 此 ， 不 少 人 都 說 自 住 的 物 業 可 以 購 買 。

如 果 是 租 屋 ， 你 有 機 會 經 常 為 搬 屋 而 煩 惱 ， 也 不 能 有 自 己 的 裝 修 。 置 業 也 可 避 免 因 租 金 大 幅 上 升 ， 而 令 居 住 成 本 增 加 ， 是 風 險 管 理 的 一 種 ， 因 為 物 業 是 現 在 以 固 定 的 價 格 去 取 得 居 住 權 ， 再 同 時 分 期 付 款 ─ ─ 當 然 ， 利 息 的 支 出 是 可 變 的 。

買 樓 有 槓 桿 效 應

我 曾 分 析 過 ， 以 投 資 回 報 去 支 付 租 金 及 物 業 ， 對 比 於 其 他 投 資 產 品 的 回 報 問 題 。 不 過 ， 如 果 你 不 是 投 資 高 手 ， 經 常 因 選 錯 股 或 是 入 錯 市 而 蝕 本 ， 又 可 能 因 花 費 大 而 沒 有 儲 蓄 ， 投 資 物 業 便 成 了 強 迫 性 的 投 資 。 所 謂 爛 船 也 有 三 斤 釘 ， 在 十 多 廿 年 後 ， 沒 有 其 他 投 資 及 儲 蓄 的 人 也 會 有 物 業 一 伙 ， 作 為 退 休 資 產 的 一 部 份 。

購 置 物 業 時 ， 通 常 是 不 會 付 出 十 足 本 金 的 ， 於 是 要 向 銀 行 借 貸 。 物 業 按 揭 的 每 月 供 款 ， 包 括 本 金 及 利 息 。 本 金 是 投 資 的 一 項 ， 而 利 息 是 因 你 本 金 不 足 而 要 付 出 的 代 價 ， 是 一 去 不 返 的 支 出 。 因 此 物 業 的 增 值 能 力 ， 很 視 乎 本 金 的 升 幅 ， 不 過 ， 你 只 是 付 出 了 很 小 部 份 的 本 金 ， 於 是 物 業 價 格 的 升 幅 ， 會 帶 來 很 大 的 槓 桿 效 應 。

勿 擔 心 無 屋 可 住

例 如 500 萬 元 的 物 業 ， 首 期 三 成 即 150 萬 元 ， 如 果 物 業 有 20% 升 幅 ， 升 至 600 萬 元 ， 不 計 利 息 、 律 師 費 、 印 花 稅 等 支 出 ， 回 報 率 是 66% （ 100 萬 元 ÷ 150 萬 元 ） ， 這 正 是 投 資 物 業 最 引 人 入 勝 之 處 。

近 來 樓 市 蓬 勃 ， 不 少 朋 友 向 我 發 電 郵 ， 看 看 我 對 置 業 投 資 的 意 見 。 一 般 來 說 ， 成 年 人 的 人 生 有 幾 項 理 財 大 事 ： 置 業 、 婚 姻 、 子 女 、 醫 療 、 退 休 。 置 業 是 不 少 人 夢 想 ， 我 會 在 未 來 幾 個 星 期 ， 談 談 置 業 的 理 財 問 題 。

置 業 的 目 的 有 二 ： 一 是 居 住 ； 二 是 投 資 。 可 以 說 ， 置 業 是 一 般 人 一 生 最 大 的 投 資 之 一 ， 曾 有 朋 友 路 過 一 個 有 示 範 單 位 的 商 場 ， 在 毫 無 準 備 下 便 購 買 了 一 個 單 位 ， 後 來 才 知 道 自 己 付 首 期 時 要 向 家 人 借 貸 ， 以 後 每 月 供 款 也 十 分 吃 力 。 他 更 未 有 考 慮 置 業 後 要 付 的 管 理 費 、 差 餉 、 地 租 等 費 用 。

半 世 工 作 為 供 樓

我 亦 有 一 位 很 特 別 的 朋 友 ， 他 置 業 時 帶 了 律 師 、 建 築 師 、 土 木 工 程 師 、 測 量 師 及 會 計 師 等 專 業 人 士 ， 到 銷 售 地 盤 一 起 給 予 意 見 ， 他 不 會 貿 然 做 決 定 ， 更 搜 集 有 關 物 業 附 近 地 區 未 來 發 展 及 學 校 網 的 資 料 。 為 甚 麼 呢 ？ 因 為 置 業 是 影 響 不 少 人 多 年 的 理 財 決 定 ， 除 非 你 不 造 按 揭 ， 否 則 一 般 的 按 揭 期 長 達 20 年 ， 是 一 生 工 作 年 日 的 一 半 。