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聯 儲 局 突 然 減 息 ， 香 港 銀 行 亦 跟 隨 ， 不 少 人 視 現 在 是 投 資 物 業 的 好 時 機 。 既 然 是 投 資 活 動 ， 理 應 作 出 仔 細 分 析 ， 一 如 分 析 股 票 及 基 金 一 樣 。 很 多 人 在 置 業 前 沒 有 做 功 課 ， 除 了 要 在 財 務 、 建 築 、 法 律 上 作 出 相 當 的 微 觀 了 解 ， 你 有 沒 有 充 份 了 解 較 宏 觀 的 資 訊 ， 如 物 業 所 在 地 過 往 及 未 來 的 土 地 供 應 、 樓 宇 的 供 應 、 經 濟 增 長 、 利 率 走 勢 、 政 府 的 政 策 、 你 工 作 行 業 的 薪 金 升 幅 與 穩 定 性 ， 及 其 他 買 家 的 購 買 力 。

香 港 的 土 地 十 分 珍 貴 ， 土 地 供 應 受 政 府 政 策 影 響 很 大 ， 土 地 可 以 由 私 人 土 地 購 入 或 交 換 ， 亦 可 透 過 土 地 拍 賣 ； 如 果 土 地 的 用 途 不 同 ， 發 展 商 要 補 地 價 ， 其 快 慢 便 影 響 了 供 應 ； 除 了 土 地 ， 發 展 商 需 要 時 間 去 建 造 樓 宇 ， 再 而 推 盤 ， 由 於 過 程 有 快 有 慢 ， 於 是 出 現 因 供 求 不 平 衡 而 引 起 的 樓 價 波 動 。

股 市 逆 轉 影 響 樓 市

你 有 否 留 意 差 餉 物 業 估 價 署 及 地 政 署 的 年 報 及 報 告 ， 內 有 不 少 有 關 各 區 土 地 及 物 業 供 應 的 資 料 。 一 些 物 業 代 理 亦 會 發 表 類 似 報 告 ， 有 了 此 等 資 訊 ， 你 便 可 以 分 析 有 關 物 業 投 資 的 升 值 潛 力 。 港 島 的 供 應 較 少 ， 樓 價 自 然 較 高 ； 新 界 區 有 大 量 土 地 及 樓 宇 供 應 ， 升 幅 當 然 會 較 低 。

經 濟 增 長 會 影 響 買 家 對 物 業 的 需 求 ， 近 日 股 市 調 整 ， 買 家 的 決 定 便 趨 於 審 慎 。 去 年 股 市 興 旺 ， 市 民 從 中 獲 利 不 少 ， 加 上 薪 金 上 升 ， 自 然 會 增 加 對 物 業 的 需 求 。

評 估 未 來 免 受 衝 擊

你 又 有 否 考 慮 利 率 走 勢 ， 除 非 你 不 是 以 借 貸 去 購 買 物 業 ， 否 則 利 率 上 升 會 影 響 你 的 負 擔 能 力 。 現 在 似 乎 是 減 息 居 多 ， 但 置 業 是 20 年 的 借 貸 ， 利 率 走 勢 不 能 不 理 會 。 你 亦 要 評 估 你 的 薪 金 走 勢 ， 現 在 能 負 擔 並 不 代 表 將 來 能 負 擔 ， 因 為 你 在 未 來 20 年 的 狀 況 ， 會 隨 你 建 立 事 業 及 家 庭 而 有 所 改 變 。 兒 女 出 生 、 失 業 、 病 患 、 親 人 離 世 ， 皆 對 你 構 成 一 定 影 響 。 盲 目 置 業 而 沒 有 宏 觀 及 微 觀 的 分 析 ， 自 然 會 在 外 圍 經 濟 波 動 及 自 身 財 務 改 變 時 受 到 衝 擊 。

香 港 浸 會 大 學 會 計 及 法 律 系 講 師 李 兆 波