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租 樓 不 一 定 等 如 幫 人 供 樓 ， 原 因 是 加 數 方 面 的 問 題 。

之 前 的 文 章 說 過 ， 置 業 是 居 住 問 題 ， 也 是 投 資 行 為 。 要 居 住 可 以 租 樓 、 租 酒 店 ， 而 投 資 可 選 擇 物 業 、 股 票 、 外 幣 、 債 券 、 基 金 等 。 租 樓 是 否 等 如 幫 人 供 樓 ， 可 以 從 支 出 方 面 去 分 析 。

以 一 個 市 區 700 多 呎 單 位 為 例 ， 樓 價 430 萬 元 ， 按 揭 息 率 3 厘 ， 每 月 供 款 16693 元 。 首 8 年 ， 每 月 利 息 支 出 7500 至 5000 元 （ 隨 時 間 而 減 少 ） 。 另 業 主 要 付 管 理 費 、 差 餉 及 地 租 ， 每 月 約 2100 元 ， 加 上 裝 修 的 折 舊 支 出 約 1600 元 （ 以 20 萬 元 分 10 年 攤 還 ） ， 每 月 供 樓 總 支 出 是 7500 + 2100 + 1600 元 =11200 元 。 如 果 以 每 月 13500 元 租 出 ， 總 供 樓 成 本 比 收 租 低 ， 本 金 沒 有 計 算 在 內 ， 因 為 此 乃 投 資 ， 不 是 支 出 ； 亦 未 有 加 入 律 師 費 、 代 理 費 及 印 花 稅 。

供 樓 額 外 支 出 多

如 果 息 率 不 變 ， 到 第 8 年 時 ， 每 月 總 供 樓 支 出 是 5000 + 2100 + 1600 元 =8700 元 。 減 少 的 原 因 是 利 息 支 出 少 了 ， 供 樓 顯 得 更 吸 引 。 遇 上 銀 行 加 息 ， 例 如 最 優 惠 利 率 加 至 7 厘 ， 按 揭 息 率 是 4 厘 ， 首 8 年 每 月 利 息 支 出 增 至 6900 到 1 萬 元 。 每 月 總 供 樓 成 本 是 10000 + 2100 + 1600 元 =13700 元 ， 比 租 金 高 。 息 率 越 升 ， 利 息 支 出 越 大 ， 租 樓 便 可 能 更 化 算 ， 因 為 業 主 要 承 擔 不 少 的 額 外 支 出 。

最 緊 要 跑 贏 通 脹

在 計 算 時 ， 必 須 分 清 楚 那 些 是 一 去 不 返 的 支 出 ， 那 些 是 投 資 。 只 以 每 月 按 揭 供 款 與 租 金 比 較 並 不 合 適 ， 因 為 按 揭 以 外 尚 有 很 多 支 出 未 有 計 算 。 當 中 利 息 佔 很 大 比 例 ， 可 考 慮 借 少 一 點 降 低 利 息 支 出 ， 令 置 業 變 得 更 吸 引 。

透 過 本 文 ， 希 望 令 大 家 知 道 在 供 樓 支 出 中 ， 利 息 是 如 租 金 般 花 費 掉 ， 很 多 人 以 為 租 金 是 支 出 ， 供 樓 不 是 ， 在 財 務 上 是 一 個 不 小 的 錯 誤 。 當 然 ， 數 字 歸 數 字 ， 搬 屋 的 花 費 及 時 間 是 無 法 計 算 的 。 只 要 你 了 解 全 盤 計 劃 ， 置 業 或 租 樓 都 不 是 問 題 ， 只 要 有 好 的 投 資 回 報 ， 能 跑 贏 通 脹 便 是 了 。

香 港 浸 會 大 學 會 計 及 法 律 系 講 師 　 李 兆 波