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不 少 年 輕 人 嚮 往 村 屋 的 居 住 環 境 ， 而 且 大 部 份 村 屋 入 場 門 檻 不 高 ， 百 多 萬 已 有 交 易 ， 成 為 不 少 後 生 仔 首 次 置 業 目 標 。 不 過 村 屋 升 值 潛 力 始 終 不 及 同 區 大 型 屋 苑 ， 而 且 買 賣 風 險 較 高 ， 這 些 因 素 亦 需 要 一 併 考 慮 。

從 自 住 角 度 出 發 ， 村 屋 居 住 密 度 較 多 層 式 物 業 低 ， 私 人 空 間 較 大 ， 今 年 25 歲 的 陳 先 生 ， 希 望 買 樓 結 婚 ， 女 朋 友 喜 歡 住 村 屋 ， 故 以 鄰 近 市 區 的 沙 田 村 屋 為 目 標 。 不 過 專 家 認 為 ， 年 輕 人 首 次 置 業 ， 不 應 只 著 眼 於 居 住 環 境 ， 更 應 考 慮 物 業 保 值 能 力 ， 及 將 來 換 樓 需 要 。 理 財 版 今 次 以 沙 田 區 村 屋 ， 及 大 型 屋 苑 的 樓 價 表 現 作 比 較 ， 發 現 無 論 保 值 能 力 及 交 投 量 ， 同 區 大 型 屋 苑 始 終 勝 村 屋 一 籌 。

村 屋 呎 價 質 素 參 差

沙 田 村 屋 近 年 樓 價 表 現 平 穩 ， 業 內 人 士 指 出 ， 部 份 質 素 較 佳 的 村 屋 ， 過 去 兩 年 升 值 約 兩 成 ， 不 過 由 於 交 投 疏 落 ， 而 且 各 村 屋 質 素 有 別 ， 表 現 差 距 可 以 很 大 。 以 沙 田 區 較 受 歡 迎 的 村 屋 成 交 價 作 參 考 ， 過 去 兩 年 價 格 走 勢 表 現 參 差 ， 如 禾 輋 村 過 去 兩 年 成 交 價 升 9.4% ， 部 份 村 屋 成 交 呎 價 更 見 下 跌 。

反 觀 ， 同 期 中 原 城 市 領 先 指 數 錄 得 33.52% 升 幅 ， 幾 個 沙 田 區 大 型 屋 苑 均 錄 得 逾 三 成 升 幅 ， 其 中 沙 田 第 一 城 現 時 平 均 呎 價 4153 元 ， 較 兩 年 前 平 均 呎 價 2667 元 升 55.72% 。

中 原 物 業 高 級 分 區 經 理 司 徒 永 權 表 示 ， 不 少 村 屋 樓 齡 較 高 ， 而 且 維 修 保 養 不 及 大 型 屋 苑 ， 加 上 成 交 量 不 多 ， 限 制 村 屋 的 升 值 潛 力 。 從 需 求 角 度 ， 九 成 以 上 人 士 買 樓 都 會 揀 多 層 式 的 私 人 住 宅 ， 選 擇 村 屋 只 屬 少 數 ， 因 此 大 型 屋 苑 較 村 屋 更 能 做 到 保 值 效 果 。 再 者 ， 大 型 屋 苑 搵 銀 行 承 做 按 揭 會 較 容 易 ， 以 沙 田 第 一 城 為 例 ， 按 揭 成 數 最 高 可 達 樓 價 九 成 半 ， 但 一 般 村 屋 只 能 借 到 樓 價 60% 至 70% ， 對 首 次 置 業 的 年 輕 人 來 說 ， 前 者 會 較 為 合 適 。

考 慮 將 來 換 樓 需 要

CFPcm 認 可 財 務 策 劃 師 林 昶 恆 表 示 ， 大 部 份 人 選 擇 住 村 屋 原 因 包 括 飼 養 寵 物 、 有 天 台 或 花 園 作 不 同 用 途 ， 生 活 選 擇 較 多 元 化 。 不 過 ， 村 屋 買 賣 交 投 疏 落 ， 成 交 缺 乏 指 標 性 ， 從 保 值 和 投 資 角 度 ， 村 屋 始 終 不 及 大 型 屋 苑 。

他 提 醒 ， 年 輕 人 即 使 置 業 自 住 ， 除 要 考 慮 生 活 模 式 ， 亦 要 顧 及 將 來 換 樓 需 要 。 再 者 ， 村 屋 業 主 須 自 行 負 責 屋 內 外 的 維 修 保 養 ， 而 大 型 屋 苑 則 有 管 理 公 司 負 責 管 理 ， 在 設 施 保 養 上 較 為 完 善 。

村 屋 及 大 型 屋 苑 優 缺 點 比 較

注 意 事 項
要 查 清 補 地 價 入 契 文 件

• 查 清 楚 目 標 村 屋 是 否 需 補 地 價 ， 若 已 補 地 價 會 獲 地 政 署 發 出 補 地 價 證 明 書 ； 已 有 銀 行 承 造 按 揭 的 村 屋 ， 一 般 已 補 地 價
• 查 核 物 業 圖 則 及 附 近 規 劃 ， 避 免 買 入 違 規 村 屋 ， 新 業 主 需 為 屋 內 僭 建 物 負 責
• 買 賣 在 興 建 中 或 尚 未 動 工 村 屋 ， 即 俗 稱 「 村 花 」 ， 買 家 要 評 估 風 險 ， 因 這 類 村 屋 很 大 機 會 未 補 地 價 ， 而 且 物 業 可 能 違 規 ， 除 滿 意 紙 外 ， 還 需 有 齊 開 工 紙 、 渠 務 紙 及 關 窗 紙
• 俗 稱 的 「 丁 屋 」 最 多 只 可 興 建 3 層 ， 每 層 700 方 呎 ， 一 些 起 大 或 起 高 了 的 村 屋 ， 政 府 會 發 出 「 容 忍 紙 」 ， 日 後 拆 卸 重 建 ， 業 主 有 責 任 還 原
• 部 份 村 屋 的 地 面 一 層 連 附 花 園 ， 準 買 家 必 須 查 清 花 園 是 否 已 「 入 契 」 ； 若 屬 官 地 ， 買 家 須 就 官 地 重 新 申 請 租 賃 ， 並 每 年 向 政 府 續 租

知 多 D 或 須 「入 鄉 隨 俗」

村 屋 及 大 型 屋 苑 買 賣 程 序 分 別 不 大 ， 但 村 屋 業 權 較 複 雜 ， 最 好 透 過 有 買 賣 村 屋 經 驗 的 律 師 落 實 交 易 ， 若 是 「 丁 屋 」 更 要 睇 清 楚 是 否 已 補 地 價 ， 部 份 村 屋 仍 沿 用 村 長 制 ， 如 元 朗 簡 氏 、 鄧 氏 等 祖 堂 村 屋 ， 村 內 住 客 須 遵 守 村 內 規 條 ， 買 這 類 村 屋 前 ， 要 考 慮 自 己 能 否 適 應 有 關 村 規 。