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《 踢 爆 》 近 期 有 電 視 節 目 介 紹 業 主 急 需 現 金 周 轉 、 做 生 意 ， 可 將 物 業 做 二 按 套 現 應 急 ， 不 過 市 面 上 打 按 揭 旗 號 的 二 按 貸 款 不 但 隱 藏 陷 阱 ， 而 且 利 息 高 昂 ， 甚 至 與 信 用 卡 現 金 透 支 相 若 ， 年 息 隨 時 高 逾 30 厘 。

二 按 廣 告 往 往 標 榜 申 請 手 續 如 何 方 便 ， 免 入 息 證 明 ， 又 豁 免 審 批 過 往 信 貸 紀 錄 ， 甚 至 未 補 地 價 的 居 屋 加 按 套 現 一 樣 冇 問 題 ， 予 人 印 象 是 「 有 樓 在 手 ， 現 金 即 有 」 。 利 用 二 按 借 錢 ， 不 單 止 要 畀 昂 貴 利 息 ， 大 大 增 加 財 務 壓 力 ， 甚 至 面 對 一 按 銀 行 要 求 立 刻 清 還 所 欠 款 項 的 風 險 。

息 高 接 近 信 用 卡 透 支
一 般 銀 行 按 揭 息 率 ， 由 於 有 實 際 資 產 作 抵 押 ， 借 款 人 可 享 有 較 低 息 率 ， 目 前 實 際 按 揭 息 率 介 乎 4.5 至 4.75 厘 （ 表 1 ） ， 銀 行 也 會 提 供 現 金 回 贈 等 優 惠 。 不 過 市 面 上 的 二 按 貸 款 ， 雖 打 按 揭 之 名 ， 但 資 產 主 要 債 權 人 仍 是 一 按 銀 行 ， 借 出 二 按 貸 款 的 財 務 機 構 承 擔 較 高 風 險 ， 因 此 ， 二 按 貸 款 利 率 遠 比 一 按 貸 款 為 高 ， 四 間 有 提 供 二 按 貸 款 的 財 務 機 構 ， 實 際 年 息 介 乎 14 至 34 厘 （ 表 2 ） 。 二 按 年 息 水 平 其 實 與 信 用 卡 現 金 透 支 貸 款 相 若 。

康 業 信 貸 息 最 高
理 財 版 於 10 月 12 日 透 過 財 務 公 司 熱 線 查 詢 ， 在 四 間 財 務 公 司 中 ， 康 業 信 貸 、 南 華 信 貸 和 領 達 財 務 以 每 月 平 息 計 息 ， 亞 洲 聯 合 財 務 則 以 年 息 計 算 ， 比 較 二 按 貸 款 計 劃 ， 最 簡 單 是 比 各 計 劃 的 實 際 年 息 。

當 中 以 領 達 財 務 利 息 最 低 ， 實 際 年 息 14 至 18.68 厘 ， 假 設 借 款 15 萬 元 ， 還 款 期 3 年 ， 全 期 利 息 為 3.24 萬 至 4.32 萬 元 ， 佔 貸 款 額 比 例 21.6 至 28.8% ； 最 高 息 為 康 業 信 貸 快 遞 的 31.6 至 34 厘 ， 全 期 利 息 為 8.4 至 9.12 萬 元 ， 以 兩 者 最 高 水 平 比 較 ， 康 業 較 領 達 多 4.8 萬 元 ， 多 出 1.1 倍 。 （ 表 3 ）

須 衡 量 還 款 壓 力
林 昶 恆
二 按 貸 款 額 上 限 ， 一 般 為 樓 價 估 值 七 成 減 去 一 按 貸 款 餘 額 ， 以 市 值 200 萬 元 物 業 為 例 ， 一 按 尚 餘 120 萬 元 ， 二 按 貸 款 額 上 限 則 為 20 萬 元 。

借 款 人 每 年 除 了 要 一 按 供 款 外 ， 也 要 為 二 按 供 款 ， 認 可 財 務 策 劃 師 林 昶 恆 建 議 ， 借 二 按 要 顧 及 自 己 的 還 款 能 力 。 他 指 出 ， 健 康 的 理 財 下 ， 每 月 債 務 供 款 不 應 多 於 入 息 三 成 ， 現 時 銀 行 一 按 供 款 上 限 為 每 月 入 息 五 成 ， 借 款 人 若 借 二 按 ， 每 月 債 務 供 款 比 例 隨 時 高 達 六 至 七 成 ， 值 得 留 意 。

高 息 借 錢 投 資 唔 化 算
李 兆 波
廣 告 中 業 主 將 物 業 加 按 套 現 做 生 意 或 投 資 ， 浸 會 大 學 會 計 及 法 律 系 講 師 李 兆 波 說 ， 做 任 何 貸 款 前 ， 須 先 了 解 借 貸 成 本 ， 問 問 自 己 的 借 貸 目 標 ， 若 借 錢 作 投 資 ， 最 重 要 是 投 資 回 報 是 否 高 於 借 貸 成 本 。 若 借 貸 年 息 高 達 30 厘 ， 即 是 說 年 回 報 要 有 30 厘 才 能 打 和 ， 再 者 ， 一 旦 投 資 環 境 逆 轉 ， 隨 時 會 影 響 還 款 能 力 。

專 家 ： 一 按 有 權 Call Loan
梁 理 中
借 出 二 按 的 財 務 公 司 往 往 強 調 毋 須 通 知 一 按 銀 行 ， 中 原 財 務 董 事 總 經 理 梁 理 中 指 出 ， 坊 間 所 謂 二 按 貸 款 ， 主 要 有 三 種 形 式 ， 其 一 是 打 按 揭 旗 號 的 私 人 貸 款 ， 其 二 是 財 務 公 司 未 有 經 一 按 銀 行 同 意 下 作 簡 單 註 冊 的 二 按 契 ， 第 三 種 是 財 務 公 司 走 法 律 罅 ， 要 求 業 主 先 簽 物 業 處 理 授 權 書 ， 再 借 出 貸 款 。 由 於 財 務 公 司 借 二 按 ， 風 險 遠 較 銀 行 一 按 為 高 ， 所 以 會 收 取 高 息 平 衡 風 險 。

其 實 ， 業 主 未 經 原 按 揭 機 構 批 准 ， 根 本 不 能 再 將 物 業 出 售 、 放 租 、 轉 贈 或 加 按 ， 否 則 原 按 揭 機 構 可 以 要 求 立 刻 清 還 所 欠 款 項 （ 即 俗 稱 Call Loan ） 。

話 你 知 ： 未 補 價 居 屋 不 可 二 按
二 按 廣 告 中 口 號 ： 「 未 補 地 價 居 屋 都 冇 問 題 ！ 」 其 實 存 在 誤 導 成 份 ， 不 少 財 務 機 構 藉 未 補 地 價 居 屋 「 加 按 」 名 號 ， 實 際 上 只 是 極 高 息 的 無 抵 押 貸 款 。

中 原 財 務 董 事 總 經 理 梁 理 中 指 出 ， 居 屋 屬 資 助 性 房 屋 ， 接 受 政 府 津 貼 ， 未 補 地 價 居 屋 申 請 二 按 ， 業 主 即 觸 犯 欺 詐 刑 事 法 ， 一 經 定 罪 ， 最 高 罰 款 高 達 50 萬 元 及 監 禁 1 年 。 年 中 ， 有 財 務 公 司 為 未 補 地 價 居 屋 提 供 「 二 按 」 貸 款 ， 違 反 房 屋 條 例 ， 遭 成 功 檢 控 ， 被 判 罰 款 2.5 萬 元 。